Je divná představa, že si někdo pronajme 100 metrový prostor třeba na kadeřnictví, a v něm má 6 kadeřnic, které ovšem nezaměstnává, každá jede na Švarc systém a tak žádá radnici pro ně o souhlas s podnájmem. Každé z nich se podnajme 2 m² a akceptuje se letité pravidlo, že z podnájmu se platí o 30% více a souhlas s podnájmem je vydáván na 2 roky. Tento ekonomický nesmysl však funguje leta.

Jenže radnice jako majitel těch prostor se musí chovat jako řádný hospodář, ale navýšení příjmů ze dvou metrů v praxi znamená taky jen zvýšení nájmu o 120 Kč měsíčně.

Všichni vědí, že je to blbě, že dotyčná kadeřnice či pedikérka užívá více než ty 2 metry, taky chodí na záchod, užívá světlo, vodu, teplo, elektřinu, zkrátka užívá celý prostor a městská část jako vlastník prostoru je systematicky okrádána, ale každému je to fuk.

Každé 2 roky Rada tupě hlasuje o souhlasu s prodloužením podnájmu za stejných podmínek. Již několik let sice při tom žbrblá a tvrdí, že s podnájmy je třeba něco udělat. Ale nějak se nic neděje.

I já už čtvrt roku do rady nepředkládám žádné žádosti o prodloužení podnájmu a chlácholím radu tím, že se připravuje nová koncepce.

Ale už Tonda Zápotonda říkal, že samo se nenakope. A tak jsem do toho pustil.

Prostudoval jsem tisícovku zápisů z rady za posledních 20 let, jen pasáže, týkající se podnájmů by daly na 200 stránkovou knížku. A objevil jsem nečekané. Kam člověk strčí nos, objeví páchnoucího kostlivce – samozřejmě obrazně, jako doktor vím, že kostlivci nepáchnou.

Některé podnájmy jsou již z 90. let, aniž se něco změnilo – třeba minimálně valorizace.

Různí podnikatelé (teď opouštím kadeřnice – problém je mnohem širší) si pronajali nebytové prostory (nebo v nich zůstali z předpřevratových dob nebo po malé privatizaci) a zjistili, že by se prostor dal podnajmout, aby na ně někdo dělal – často aniž se koho ptali – a z podnájmu získat mnohem víc, než kolik sami platí radnici.

Byli i tací filutové, kteří pronajali celý prostor, když byl velký, tak i několika subjektům extra a pořádali o souhlas podnájmem.

Až v roce 2003 se rada snažila udělat pořádek a schválila navýšení nájemného z podnajaté části o 30% a souhlas platil jen 2 roky. Ovšem, to je jen formalita, každé 2 roky se souhlas automaticky prodlužoval na další období, aniž se někdo zamýšlel nad tím, je-li to dobře nebo ne.

Ne všechny podnájmy se v zápisech z rady najdou, v období 2003 – 2006 povoloval příslušný radní pro majetek podnájmy v rámci svých tehdejších kompetencí, a tudíž žádosti neprocházely radou. Rovněž na mnoho žádostí z popřevratových dob jsem narazil spíš omylem – byla-li o nich v zápise citace z historie. Získat úplný přehled je možné jen metodou pokus–omyl v jednotlivých nájemních smlouvách, či v jejich dodatcích, jít do každé nájemní smlouvy (a těch je na 12 000) a zkoumat, zda člověk nenarazí na podnájem.

Díky ledabylému rozdělování domů na jednotky externími firmami po roce 2000, se stávalo, že byla jako jedna jednotka, zapsány i prostory, které spolu stavebně přímo nesouvisely – třeba dvě části téže jednotky jsou odděleny chodbou a mají samostatné vchody z ulice – ideální situace pro podnájem.

Po roce 2007 se situace trochu vyčistila, když rada vypovídala nájemce a uzavírala, šlo-li to, nájemní smlouvy přímo s podnájemníky.

Dalším problémem bylo to, že když podnikateli přestali jít kšefty, žádal o změnu účelu využití – tedy chtěl souhlas s jiným podnájemcem, který by jinou službu provozoval. A rada to bezmyšlenkovitě povolovala, aniž se zajímala třeba o cenovou úroveň dané služby.

A tak opravny domácích spotřebičů se pozvolna měnily v  opravny mobilů, a když ani ty nevynášely, třeba ve zlatnictví, kamuflované jako opravna šperků.

Oblíbené jsou žádosti o podnájem 10 m² na cestovky, poradenské služby zdravé výživy či pojišťování proti čemukoliv, na poskytnuté stolu a židle jako zastoupení čehokoliv.

Abych se vrátil ke kadeřnictvím, ty se dají udělat ze všeho – chemické čistírny v Dlouhé ulici, či z latinskoamerického kulturního střediska v ulici Jungmannově. Obě za mizivý nájem, odpovídající původnímu, dotovanému určení.

Je několik kategorií podnájmů

 

• podnájmy celých domů, kde se a priori předpokládá, že budou své nebytové prostory dále podnajímat ve vlastní režii a vlastníkovi (MČ Praha 1) odvádí fixní částku, bez ohledu na to, kolik z podnájmů vyberou. Takových domů bylo v 90. letech pronajato celkem 22 na nevýhodné dlouhodobé smlouvy, s kterými nejde nic dělat.
  • ACCT – Václavské nám. 43
  • ACCT – Na Poříčí 36,38

u této firmy (dnes už po jiným jménem) je nehorázný požadavek, aby jim MC přispěla na ztrátu způsobenou kovidem – o své zisky se s námi nedělí (platí konstantní částku, nájemného, ať pronajímají prostory sebevýhodněji), ale na ztrátu bychom měli přispět.

• COPA Centrum Panská 5
• Immovision Hergetova cihelna
• Immovision Cihelná 2a

Všechny tyto společnosti mají povinnost si nového nájemce nechat schválit radou, ale tím náš projev vlastnických práv vlastně končí. Jiné pronajaté celé domy tuto povinnost nemají. S těmi se nedá nic dělat, jen trpělivě čekat až ty smlouvy po letech doběhnou.

 

• podnájmy salonů krásy
  • problém je v tom, že si podnikatelka pronajme nebytový prostor o výměře 50 – 100 m², a pak žádá o podnájem pro jednotlivé kadeřnice, v případě rozšíření služeb i o manikůru, pedikůru, lepení řas, umělé nehty, masáže či výživové poradenství;
  • v poslední době se to ustálilo na pronájmu 1 křesla, tj 2 m²;
  • stejným způsobem jede rozšíření služeb – pedikura 4 m², masáže6 m²;
  • přičemž jednotliví podnájemci jedou na Švarc systém a platí prvotnímu nájemci platby – buď paušál, nebo podíl na výdělku;
  • jak se jednotlivé kadeřnice střídají, žádá majitelka salonu krásy o podnájem pro další a další pracovnice a souhlas s podnájmem na 2 roky za podmínky 30% zvýšení platby za pronajaté plochy na dva roky;
  • podstatné je, že dotyčná neužívá jen placené 2 m², ale celý prostor – WC, elektřinu, teplo, světlo;
  • takže jednak je radnice jako pronajímatel nebytového prostoru systematicky okrádána, jednak celý systém vyžaduje hromadu zbytečného papírování.

Návrh řešení – zvýší se majitelce Salonu krásy nájemné z celého prostoru o 10 – 15% a dá se jí právo libovolného podnájmu a přestaneme si hrát na zvýšení ceny podnájmu za 2 m².

 

• obdobná situace je u tzv. „show – roomů“
  • máme takové dva – jeden 100 metrový na hadry (značkový butik), druhý 200 metrový na šperky;
  • pronajímatelky poskytují svůj pronajatý nebytový prostor jednotlivým výtvarníkům, aby tam vystavovali a hlavně prodávali své produkty;
  • každý show – room má zhruba 15 spolupracujících výtvarníků a pro každého žádali podnájem 1 m²;
  • navíc je často střídají a pokaždé znovu a znovu žádají o změnu spolupracovníků;
  • jak se často mění, tak žádosti o změnu podnájemce chodí pomalu každý druhý měsíc.
  • na jedné straně lze ocenit, jak pečlivě změny hlásí;
  • jenže to vyvolává kvanta zbytečné administrativy – každý požadavek na změnu podnájemce znamená připravit materiál do rady a následně vypracovat dodatek ke smlouvě a dát ho podepsat starostovi;
  • o užívání celého prostoru platí to, co bylo řečeno u kadeřnic – podnájemci ho užívají celý;
  • navýšení nájemného na 1 m² o 30% je vrchol drzosti. To navýšení představuje asi 120 Kč/m² – jen mzda úřednic, které se tím papírováním zabývají, stojí víc.

Návrh řešení – zvýší se podnikatelce nájemné z celého prostoru o 25% a dá se jí právo libovolného podnájmu a přestaneme si hrát na zvýšení podnájmu za 1 m². Vyšší sazbu navrhuji jako daň za drzost.

 

• podnájmy ordinací
  • u zubařů je logické, že pronajmou část prostoru pro zubního laboranta či protetika, a řádně platí za podpronajatou část;
  • často jde o doplnění odbornosti v části ordinace, často i jen v některých hodinách či dnech, kterým je formálně pronajatý malý prostor;
  • extrému dosahuje tzv. „Lékařský dům“ v Mezibranské 19, který původně začínal s pár ordinacemi a postupně se rozrostl v typickou polikliniku;
  • takové „lékařské domy“ vznikají jako houby po dešti i v soukromých domech – přehled o tom moc nemáme, protože od r. 2000 již není Praha 1 registračním místem zdravotních zařízení, to s novým zákonem přešlo na magistrát;
  • podstatné je, že MČ nemá kontrolu nad cenou podpronájmů, které jsou často vyšší, než platba původního nájemce, kterou hradí městské části Praze 1 jako majiteli prostoru.

Návrh řešení – zvýší se podnikatelce nájemné z celého prostoru o částku, kterou je třeba projednat ve zdravotní komisi a dá se jí formálně právo libovolného podnájmu byť se tak fakticky paní podnikatelka chová.

 

• podnájmy advokátů
  • máme několik nebytových prostorů, které si pronajali advokáti;
  • a za chvíli začala známá hra – požádali o podnájem pro své kolegy – ale každému žádali o podnájem jen jednoho stolu, tedy 10 m²;
  • můžeme se domnívat, že jsou tam z prosté kolegiality, nic za to neplatí, a na nákladech provozu se podílí;
  • ale taky jim bylo odsouhlaseno umístit do prostoru sídlo své advokátní kanceláře;
  • jaképak náklady asi uplatňují v daňovém přiznání?
  • nájemné na Václaváku za poloviční cenu, než platí nájemci bytů, se mi také moc nelíbí;
  • navíc jsou to primárně zneužité byty.

Návrh řešení – zvýší se cena podnájmu na rovný podíl nájemného z celého prostoru pro všechny podnájemníky a současně se začne připravovat rekonstrukce nebytového prostoru na byty

 

• časté podnájmy nebytových prostoru
  • filutové si pronajmou obchod a místo, aby prodavače zaměstnali, podpronajmou jim (často i bez souhlasu MČ) celý prostor a z toho plynou časté žádosti o změnu účelu využití;
  • když podnájemci kšeft nejde, tak ho vyhodí a nájemce hledá jiného podnájemce s jiným účelem podnikání;
  • tak se často účel nájmu mění, aniž nájem reaguje na navýšení ceny podle charakteru poskytované služby;
  • často zůstává dotované nájemné, aniž poskytovaná služba tomu odpovídá.

Návrh řešení – tady je třeba postupovat individuálně a podezřelé podnájmy prověřit. Pokud je nebytový prostor pronajat ze 100%, je na místě výpověď a vypsání záměru – může být adresný na současného podnájemce, ale za jinou cenu – kterou platil za podnájem.

 

• extra případ Grant Help
  • zcela ojedinělý případ, který však ilustruje absurdní situaci s podnájmy;
  • jako organizaci, pomáhající začínajícím podnikatelům, jí bylo pronajato v roce 2011 celkem 315 m² ve třech patrech na Václavském náměstí za velmi nízké nájemné, které odpovídalo bohulibé službě, kterou nabízela;
  • hned v příštím roce požádala o podnájem pro 3 další společnosti – po 57 m² tedy polovinu prostoru;
  • během času požádala o sídlo pro 5 dalších společností, aniž by je vedla jako podnájemce;
  • pochopitelně se jedná o zneužité byty;
  • pokud vím, tak do úprav prostorů firma něco investovala a bude se domáhat zhodnocení prostor. proti tomu můžeme uplatňovat znehodnocení prostor – původních bytů.

 

Návrh řešení – výpověď a řešit rekonstrukci nebytových prostor na byty

 

 

Jako další obecný podnět, je návrh na zpoplatnění umístění sídla společnosti do nebytového prostoru – nájemci jednou sazbou a podnájemcům dvojnásobnou